ماریا ملنیکووا ، برنامه ریز شهر و محقق در مرکز صلاحیت برلین در مناطق مسکونی بزرگ ، "نه فقط پانل ها: تجارب آلمان در مناطق مسکونی گسترده" برای دانلود در وب سایت رسمی او masshousing.ru در دسترس است
ارائه و بحث آنلاین کتاب ، که توسط مدرسه عالی اقتصاد برگزار شده است ، در تاریخ 16 دسامبر سال 2020 و در ساعت 19:00 انجام می شود. جزئیات اینجا هستند
در آلمان شرقی ، سهم مسکن خصوصی شده (3.5٪) بسیار کم است ، زیرا فقط مستاجران مستقل می خواستند آپارتمان خود را پس از بازسازی با قیمت 1000 یورو در هر مترمربع یا بیشتر خریداری کنند. (BENN ، 2007 ، ص 29).
خانه های دوران ساخت و سازهای انبوه تقریباً در همان زمان ساخته شده اند. بنابراین ، لازم است به طور همزمان وضعیت فنی بسیاری از ساختمان ها بازیابی شود. این یکی از بلندپروازانه ترین و دشوارترین وظایف در سازماندهی توسعه بیشتر مناطق توسعه مسکونی گسترده است.
ویژگی آلمان این است که عمده صندوق در مناطق تابلویی به مالکان بزرگ (شرکت های مسکن ، تعاونی ها) تعلق دارد. این امر سازماندهی روند تمدید صندوق را ساده می کند. به جای جامعه مالکان ، یک نهاد قاعدتاً از نظر مالی پایدار عمل می کند. اما در آلمان شیوه دیگری برای نوسازی ساختمان وجود دارد - بازسازی سهام مسکن در محله های تاریخی ، که در آن آپارتمان ها در بسیاری از ساختمان ها متعلق به افراد خصوصی است. برای کار با چنین مناطقی ، در سطح قانونگذاری ، طرحی برای کار با فرآیندهای بازسازی ایجاد شده است - قلمرو بهداشت (Sanierungsgebiet آلمان) و آژانس توان بخشی (Sanierungsträger آلمان). این تجربه ممکن است برای روسیه جالب باشد.
حفظ و نوسازی سهام ملی مسکن یکی از اصلی ترین وظایف توسعه اقتصاد ملی آلمان است. سهام مسکن فقط به عهده مالکان نیست ، ایالت نقش مهمی دارد. شرایطی را ایجاد می کند که در آن مالکان می توانند برای بهبود وضعیت فنی ساختمانهای خود اقدامات موثری انجام دهند.
حفظ و نوسازی سهام مسکن یکی از موضوعات اصلی در توسعه مفاهیم توسعه شهری است. برای مقامات شهری ، این وظیفه اغلب مهمتر از ساخت و سازهای جدید است ، زیرا شاخص های راه اندازی سهام مسکن ، به طور معمول ، هرگز از 1٪ آپارتمان های موجود در شهر فراتر نمی رود.
KfW ، بانک توسعه فدرال آلمان ، نقش مهمی در نوسازی انرژی ساختمان ها دارد. از سال 1990 ، این بانک حدود 68 میلیارد یورو در سهام مسکن آلمان شرقی سرمایه گذاری کرده است. این امر به مالکان (شرکت های مسکن ، تعاونی های مسکن ، انجمن های ساکنان) اجازه داد تا بیش از 65٪ سهام مسکن را که عمدتا از خانه های تابلویی تشکیل شده بود ، نوسازی کنند.
ما آنقدر ثروتمند نیستیم که بتوانیم در انبار مسکن بی کیفیت زندگی کنیم
در آلمان متحد ، سهام مسکن پنل سوسیالیست "ناتمام" در نظر گرفته شد. اول از همه ، زیرا فاقد لایه ای از عایق در نما بود. به دلیل تأثیر مداوم بارش بر دیواره های خارجی ، وضعیت فنی سازه های پشتیبانی خراب می شود. این دلیل منطقی برای سازماندهی سریع و گسترده در مقیاس بزرگ شد.
طبق پروژه BEEN ، ساختمانهای تابلویی می توانند انرژی گرمایی اولیه را 40 تا 50٪ کاهش دهند (BEEN ، 2007). در طول بازسازی صندوق پانل در برلین ، دستیابی به شاخص 60 کیلووات ساعت انرژی اولیه در هر مربع امکان پذیر بود. مترمربع فضای زندگی در سال ، که بیش از دو برابر کمتر از متوسط برلین است (148 کیلووات ساعت در هر متر مربع در سال).
آلمان در مقیاس نوسازی مسکن در بین کشورهای اروپای شرقی پیشرو شد ، زیرا بهترین نسبت هزینه مسکن و آب و برق به درآمد جمعیت را داشت.طبق ابتکار مسکن IWO برای اروپای شرقی ، میزان بازسازی ساختمان های مسکونی در ساخت سریال امروز به 85 درصد می رسد (IWO ، 2018).
نوسازی ساختمان ها در برلین
نواحی در حومه برلین اولین سرزمین هایی در آلمان شرقی بودند که مورد بازسازی گسترده قرار گرفتند. ابتکار عمل از طرف مقامات شهری صورت گرفت: در سال 1992 ، به دستور سنای برلین ، "دائرlopالمعارف ساختمانهای تابلویی" ساخته شد. این شامل لیستی از اقدامات احتمالی برای نوسازی همه سری ساخت مسکن صنعتی در GDR با محاسبه هزینه آنها بود. توصیه های نظری از طریق اجرای چندین طرح آزمایشی در برلین در عمل آزمایش شده است. بر اساس این کار ، صاحبان ساختمان و نمایندگان بانک به راحتی می توانند هزینه های نوسازی را تخمین بزنند.
در سال 1993 ، سنای برلین برنامه ای را برای حمایت از نوسازی و نوسازی ساختمان ها آغاز کرد. طبق این برنامه ، مالکان قرار بود 15٪ از بودجه خود را که برای سازماندهی مجدد مورد نیاز است ، داشته باشند. سپس آنها می توانند برای دریافت وام از بانک KfW اقدام کنند. سنا برلین همچنین پشتیبانی بیشتری ارائه داد. برنامه ریزی شده بود که بازسازی تمام ساختمانهای پانل در برلین شرقی (270،000 آپارتمان) ظرف 10 سال به پایان برسد (Divigneau، 2010). متوسط سرمایه گذاری برای یک آپارتمان 20000 یورو بود (BENN ، 2007 ، ص 85).
مالکیت در به دست آوردن حمایت مالی مهم نبود. البته از نظر سازمانی انجام مدرنیزاسیون برای شرکتهای بزرگ مسکن و تعاونی آسانتر خواهد بود. اما همچنین ساختمانهایی که آپارتمانها متعلق به صاحبان خصوصی بودند می توانند با شرایط برابر در این برنامه ها شرکت کنند.
اقدامات بازسازی انبوه در آلمان برای ساختمانهای منفرد انجام نشده است ، بلکه در کل این سه ماهه انجام شده است. مالکان بزرگ نیاز به سرمایه گذاری برای هر سه ماهه را محاسبه کرده و برنامه های زمانی برای ساماندهی مجدد را تهیه کردند. وضعیت سهام مسکن در منطقه هللسدورف ، برلین در سال 1989 و پس از اولین موج نوسازی در اواسط دهه 1990. این امر به دولت برلین اجازه می داد تا هزینه های بودجه منطقه ای را برای برنامه پشتیبانی برنامه ریزی کند (Divigneau، 2010).
مقرون به صرفه بودن اقدامات نوسازی و کاربرد منطقی اقدامات بهره وری انرژی ، معیارهای اصلی در توسعه برنامه بازسازی جرم بود.
در بسیاری از مناطق ، بازسازی بدون اسکان ساکنان انجام شد. به همین دلیل ، الزامات ویژه ای برای سازمان ساخت و ساز بوجود آمد. لازمه اصلی انجام کارهایی با کمترین شکایت از ساکنان است. برای این کار ، یک مشاور ویژه در محل ساخت و ساز کار می کرد ، که می توانست به تمام سوالات مربوط به کار ساخت و ساز به طور واقعی پاسخ دهد. شرکتهای مسکن همزمان شرکتهای مختلفی را برای انجام کار جذب کردند. در همه قراردادها یک شرط وجود داشت: اگر یکی از بنگاه ها نتواند به تعهدات خود عمل کند ، دیگری با اتخاذ مقدار اضافی کار ، آنها را انجام می دهد. بنابراین آنها به مستاجران تضمین دادند که تمام کارها به موقع انجام می شود. علاوه بر این ، اولویت کنترل کیفیت کار بود - نمایندگان مالک همه کارهای پنهان را به صورت روزانه مستند می کنند.
نوسازی سیستم های گرمایشی ، زهکشی و تهویه به معنای کار اضافی در داخل آپارتمان ها و به دنبال آن تعمیر حمام و آشپزخانه است. این کارها بدون اسکان مجدد نیز انجام شد. کار در داخل یک آپارتمان به لطف استفاده از سازه های پیش ساخته فقط 5 روز به طول انجامید. کار در طبقات مختلف توسط بالابرها هماهنگ شده بود ، که به ساکنان امکان می داد از حمام و آشپزخانه همسایگان خود در راه پله استفاده کنند.
اقدامات نوسازی در مقیاس بزرگ امکان آوردن سهام مسکن به نیازهای فنی مدرن و کاهش بیش از نصف هزینه خدمات شهری را فراهم کرد. در حال حاضر ، نوسازی ساختمان ها با چنین حجمی انجام نمی شود.مالکان بر اساس برنامه های مدرن سازی طولانی مدت 30 ساله کار می کنند و تأثیر اقتصادی هر رویداد به دقت محاسبه می شود.
چه نوع ساختمان هایی در مقاوم سازی م effectiveثرتر هستند؟
تجربه توانبخشی آلمان نشان می دهد از نظر مالی ، بازسازی ساختمان های پنج طبقه بسیار م mostثر است ، درصورتی که نیازی به ساخت آسانسور نباشد. از آنجا که آسانسور برای افراد با تحرک محدود ضروری است ، می توان از طریق بودجه برنامه های ویژه ، حمایت مالی برای ساخت آنها را نیز به دست آورد. بازسازی ساختمان های بالاتر از 10 طبقه بسیار دشوارتر است زیرا گران و از نظر فنی دشوار است. با این وجود ، آلمان در زمینه نوسازی انرژی ساختمانهای بلندمرتبه تجربه دارد. غالباً در چنین پروژه هایی ، فقط انواع خاصی از کارها انجام می شود که برای ساکنان مفید بوده و مقرون به صرفه باشد.
بیشتر ساختمانها با حفظ نقشه های آپارتمان موجود و تعداد طبقات ، مدرنیزه شده اند. پروژه های انفرادی با تغییر در نقشه های آپارتمان ، از بین بردن طبقات فوقانی با هزینه مالکان و یا با هزینه برنامه "بازسازی شهر شرق" انجام شد. اما این موارد منفرد بود. پروژه های آزمایشی نشان داده اند که تخریب کامل ساختمان و ساخت ساختمان جدید ، کوچکتر و مطابق با استانداردهای مدرن آسان تر است.
پروژه های دارای کف روبن دشوارتر از مدرن سازی ساده هستند ، زیرا تقویت سازه ها و به روزرسانی زیرساخت های مهندسی در ساختمان ضروری است. آنها در مناطقی اجرا می شوند که تقاضای زیادی برای مسکن وجود دارد و مناطقی در حومه شهرها اغلب چنین نیستند. با این وجود ، درصورتی که لازم باشد طبقات فوقانی ساختمان را با دسترسی آسانسور با کمترین هزینه تأمین کنید ، راه حلهایی با روبنای و بخشهای ضمیمه شده می توانند جالب باشند. ابتدا شافت آسانسور در قسمت متصل ساختمان قرار می گیرد. سپس خود ساختمان ساخته شده و دسترسی به آپارتمان در طبقات فوقانی از طریق راهروهای بین قسمتهای قدیمی و جدید ساختمانها فراهم می شود.
آنچه امروز در زمینه نوسازی مسکن اتفاق می افتد
در آغاز قرن بیست و یکم ، آلمان شروع به توسعه فعالانه اقتصاد "سبز" کرد. بهره وری انرژی در بخش مسکونی از اهمیت بالایی برخوردار است. از سال 2002 ، "آیین نامه صرفه جویی در انرژی - EnEV" در سطح قانونگذاری در حال اجرا است. طبق بند 9 این ماده ، مالکان موظفند اقدامات لازم را برای نوسازی سیستم های گرمایشی در حین بازسازی ساختمان (کاهش مصرف انرژی به حداقل 100 کیلووات ساعت انرژی اولیه در هر متر مربع مساحت آپارتمان در سال) اعمال کنند.) (BENN ، 2007).
علاوه بر پارامتر "مصرف انرژی اولیه" ، "ضریب انتقال اتلاف حرارت" نقش مهمی در "مقررات صرفه جویی در انرژی" دارد. این نشان دهنده از دست دادن متوسط گرما در کل پاکت ساختمان است. قانون حداکثر مقادیر مجاز را برای این پارامترها تعیین کرده است. با این حال ، KfW چندین گزینه پشتیبانی برای تحریک نرخ بهره وری بالاتر (برای ساختمانهایی با میزان مصرف کمتر از 100 ، 85 ، 70 ، 55 کیلووات ساعت انرژی اولیه در هر مترمربع مساحت آپارتمان در سال) ایجاد کرده است. هرچه شاخص بهره وری انرژی بهتر باشد ، میزان یارانه احتمالی بازپرداخت وام نیز بیشتر خواهد بود (IWO ، 2018).
در کشورهای دیگر چه اتفاقی می افتد؟
هدف از بهبود بهره وری انرژی در مسکن نقش مهمی در سیاست اتحادیه اروپا دارد. 2005 تا 2007 پروژه بین منطقه ای "شبکه صرفه جویی در انرژی بالتیک در سهام مسکن" (BENN) اجرا شد. هدف آن توسعه استراتژی ها و ابزارهایی برای بازسازی ساختمان با مصرف انرژی در کشورهای منطقه بالتیک (لیتوانی ، لتونی ، استونی و لهستان) بود. بنابراین ، در استونی و لیتوانی سهم مالکان خصوصی بسیار زیاد است (96٪ و 97٪). خصوصی سازی مسکن پس از فروپاشی اتحاد جماهیر شوروی عملاً رایگان بود (قیمت را می توان با گواهینامه های خصوصی سازی / کوپن پرداخت کرد). همه اینها شباهت زیادی به اوضاع روسیه دارد (BEEN ، 2007).
این پروژه به دنبال یافتن پاسخی برای این س whetherال بود که آیا در این کشورها امکان تکرار تجربه بازسازی گسترده ساختمانها وجود دارد ، همانطور که در آلمان شرقی اتفاق افتاد. کارشناسان قانون را تجزیه و تحلیل کردند ، اوضاع اقتصاد و مسکن و خدمات عمومی را در کشورهای بالتیک ، لهستان و آلمان مقایسه کردند. آنها همچنین هزینه های ساماندهی مجدد را تخمین زدند و توانایی مالی مالکان را برای پرداخت آن محاسبه کردند. به دلیل هزینه بالای وامها و درآمد پایین جمعیت در کشورهای بالتیک از سال 2007 (سال آغاز پروژه BEEN) ، هنوز امکان اجرای برنامه های توانبخشی گسترده وجود ندارد. فقط مالکان ثروتمند می توانستند خانه خود را به روز کنند. اما پس از خصوصی سازی رایگان ، ترکیب ساکنان خانه ، به طور معمول ، مخلوط شد.
در نتیجه این پروژه ، پیشنهادی مبنی بر تأمین مالی مجدد سازماندهی گسترده با وامهای ارزان مدت بلند مدت که با هزینه نرخ بهره پایین در بانکهای دولتی تأمین می شود ، ارائه شد. از طریق یارانه های بودجه می توان درصد بیشتری را کاهش داد. آپارتمان بازپرداخت وام را تضمین می کند - در غیر این صورت بانک آن را می گیرد. با این وجود ، تهیه ابزاری برای حمایت از خانواده های کم درآمد بسیار ضروری است. یک شرط مهم نیاز به انجام یک سازماندهی مجدد جامع است. فعالیتهای گام به گام یا ترکیبهای خود به خودی آنها نباید مورد حمایت قرار گیرد.
مکانیزم تأمین مالی جایگزین "قرارداد" است. در این حالت ، سرمایه گذار (به عنوان مثال یک شرکت ساختمانی) به صاحبان خانه پیشنهاد می کند که کل هزینه های پیش بینی شده برای صرفه جویی در انرژی را با هزینه شخصی خود اجرا کنند. در این حالت ، جامعه مالکان نیازی به نگرانی در مورد یافتن بودجه ، ارائه تضمین بازپرداخت وام ندارند. سرمایه گذار فقط به امضای توافق نامه ای نیاز دارد که در آن صاحبان آپارتمان متعهد می شوند هر ماه مبلغ مشخصی را برای کار انجام شده پرداخت کنند (به عنوان مثال ، برای هر سال 15 یورو در هر آپارتمان به مدت 20 سال).
به گفته توماس جانیکی ، عضو هیئت امنای طرح مسکن در اروپای شرقی در برلین: سازوکارهایی برای مدیریت بعدی آن ». اکنون مشکل اصلی این است که صاحبان خانه هایی که توانایی پرداخت هزینه های مربوط به به روزرسانی های کم مصرف در خانه های خود را دارند ، به رضایت صاحبان خانه های ناامن بستگی دارند که حتی در صورت تمایل قادر به پرداخت هزینه های نوسازی نیستند (یانیتسکی ، 2011).
استونی
در استونی ، 96٪ از ساختمانها متعلق به شخصی است. حدود 60٪ از ساکنان در ساختمانهای آپارتمانی ساخته شده بین سالهای 1961 و 1990 زندگی می کنند.
روند نوسازی ساختمان ها در استونی از دهه 2000 آغاز شد. موسسات مالی به صدور وام علاقه مند بودند و فعال ترین و حلال ترین انجمن های صاحبان خانه می توانستند آنها را دریافت کنند. آژانس مالی KredEx ، تاسیس شده در سال 2001 ، تضمین هایی را برای دریافت وام از بانک های خصوصی به انجمن های مالک ارائه داد (Leetmaa، 2018).
در سال 2009 ، صندوق گردشی KredEx با همکاری صندوق توسعه منطقه ای اروپا ایجاد شد ، صندوقی برای ارتقا. مقاوم سازی انرژی در مقاوم سازی ساختمان. به لطف ایجاد این صندوق ، یک سیستم پشتیبانی مناسب تر در استونی ظاهر شده است که بر اساس ترکیبی از وام ها ، ضمانت های وام و کمک های بلاعوض است. هر خانه ای که پس از بازسازی ، مصرف انرژی 20-30 is کاهش یابد ، می تواند تقاضای تأمین مالی کند. KredEx وام های 20 ساله با نرخ بهره متوسط 4٪ ارائه می دهد. مالکان باید 15٪ از وجوه را تأمین کنند (این می تواند وجوه خودشان باشد یا وام از بانک های دیگر).
انجمن مالکان همچنین بسته به دستیابی به برخی از استانداردهای بهره وری انرژی و استفاده از راه حل های ویژه فن آوری (به عنوان مثال ، بازیابی حرارت سیستم). در بازه زمانی 2010 تا 2014 ، 663 ساختمان (1.9 میلیون متر مربع متر مربع) با حمایت KredEx مدرنیزه شده اند (Kurnitski، 2018). از سال 2015 ، شرایط تهویه ساختمان برای دریافت کمک هزینه تنظیم شده است. پروژه های نوسازی 400 ساختمان دیگر از سال 2015 تا 2019 تأمین اعتبار شد.
در خانه های سری بعد ، از پانل های سه لایه با کیفیت بالا استفاده شد که نیازی به عایق بندی اضافی نبود. بنابراین ، اقدامات نوسازی جامع شامل تغییر شکل بصری نما نبوده است ، به طوری که پول را برای یک راه حل کاملاً زیبایی شناختی هدر ندهید.
لیتوانی
در لیتوانی ، 97٪ از ساختمانها متعلق به شخصی است.
برنامه نوسازی ساختمانهای آپارتمانی در لیتوانی از سال 2005 وجود دارد. این شامل تأمین مالی توانبخشی انرژی ساختمان از طریق وام کم بهره (وام 20 ساله ، 3٪ ثابت برای 5 سال اول) است. پرداخت های بازپرداخت وام تقریباً برابر با کاهش قبض های آب و برق پس از مدرنیزاسیون است (در درجه اول برای گرمایش). بنابراین ، این برنامه تلاش می کند تا اطمینان حاصل کند که ساکنان یک بار مالی اضافی ندارند.
این برنامه همچنین تعدادی یارانه بودجه برای تأمین هزینه های مدیریت پروژه ، تهیه اسناد پروژه و کنترل کیفیت کارهای ساختمانی در نظر گرفته است. از سال 2012 ، سیستم حمایت مالی برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز ساختمان وجود دارد (30٪ هزینه برای همه ، 100٪ برای خانواده های کم درآمد). انجمن های مالکانی که قصد انجام یک بازسازی اساسی در ساختمان را دارند می توانند از آن استفاده کنند.
از سال 2013 ، مدل دوم در این برنامه ظاهر شده است که شامل مشارکت فعال شهرداری ها است. شهر یک مدیر پروژه را منصوب می کند و همچنین یک پروژه سرمایه گذاری برای صاحبان خانه آماده می کند. مدیر پس از توافق در مورد طرح نوسازی ساختمان توسط مالکان ، مدیر وجوه وام گرفته شده ، روشهای مناقصه را ترتیب می دهد ، مسئولیت اجرای کلیه اقدامات و مدیریت مالی را بر عهده دارد. 80٪ پروژه های این برنامه توسط مدیرانی که از طرف شهرداری منصوب شده اند مدیریت می شوند (Smaidžiūnas، 2018). اگر مالکانی که درآمد کمی دارند ، با مدرن سازی موافقت نکنند ، برای پرداخت منابع مالی از یارانه محروم می شوند.
تغییرات ایجاد شده جذابیت برنامه را افزایش داده است - تا پایان سال 2019 ، 2،176 مرکز بازسازی شد. 421 خانه دیگر در مرحله نوسازی هستند.
این برنامه توسط آژانس بهره وری انرژی مسکونی (BETA) اداره می شود. مسئولیت های آنها شامل تصویب پروژه های نوسازی ساختمان های شرکت کننده در برنامه و همچنین نظارت بر روند اجرا در همه مراحل است. از سال 2015 ، BETA ، با حمایت ابتکار مسکن در اروپای شرقی (IWO) ، پروژه "نوسازی با بازده انرژی در مناطق شهری در لیتوانی" را با هدف یافتن مدلی برای نوسازی جامع مناطق مسکونی و محله ها اجرا می کند. آنها همچنین در حال اجرای یک برنامه آموزشی برای کارمندان شهرداری در زمینه نوسازی یکپارچه انرژی کارآمد در مناطق مسکونی هستند.
لتونی
در لتونی ، سهم مالکان خصوصی 85 درصد است. حدود 95٪ از ساختمانهای ساخته شده بین سالهای 1941 و 1992 به دلیل بهره وری کم انرژی و عدم اقدامات لازم برای نگهداری در دوره های گذشته ، نیاز به بازسازی گسترده دارند (Jörling، 2018، p. 1).
در سال 2009 ، دولت لتونی ، به همراه صندوق توسعه منطقه ای اروپا ، برنامه بهبود عایق حرارتی ساختمانهای مسکونی چند آپارتمانی را آغاز کردند.
از سال 2015 ، ALTUM در لتونی - یک موسسه توسعه مالی دولتی ، با حمایت وزارت اقتصاد و وزارت دارایی ایجاد شده است. ALTUM در حال اجرای برنامه ای برای بهبود بهره وری انرژی در ساختمانهای مسکونی چند آپارتمانی است. مالکان اسناد فنی ALTUM را برای نوسازی ارائه می دهند ، و ALTUM تضمین هایی را برای صدور وام بلند مدت (تا 20 سال) به انجمن مالکان به بانک ها می دهد. در سال 2016 ، تسهیلات بهره وری انرژی بالتیک در لتونی (LABEEF) برای کمک به شرکت های در حال انجام بازسازی انرژی کارآمد بر اساس قراردادهای خدمات انرژی ایجاد شد (Jörling، 2018).
از سال 2018 ، حدود 740 پروژه نوسازی ساختمان به اتمام رسیده است (کل در لتونی - 53 هزار ساختمان آپارتمانی) (Blumberga ، 2018).
عکسهای کلیدی از تجربه کشورهای بالتیک
نتایج کشورهای بالتیک نشان داد که نوسازی صندوق ، جایی که همه آپارتمان ها به صورت خصوصی در آن زندگی می کنند ، امکان پذیر است.با این حال ، این نیاز به شرایطی دارد که در آن مالکان بتوانند موثرترین عملکرد را داشته باشند. یک سیستم کاری برای حمایت از نوسازی ساختمان ها نمی تواند در مدت زمان کوتاهی تشکیل شود. چگونگی پاسخ انجمن های مالکان به این برنامه باید کنترل شود و سازوکارهای بودجه باید بهبود یابند. این دقیقاً روندی است که طی دو دهه گذشته در کشورهای بالتیک در حال انجام بوده است.
تجربه این کشورها نشان می دهد که با ظهور شرکت های جدید ، مشاغل و پرداخت مالیات به بودجه ، برنامه نوسازی انرژی از نظر اقتصادی برای دولت سودمند است.
یکی از مشکلاتی که در گزارش های تحقیقاتی در مورد چشم انداز توان بخشی در کشورهای بالتیک ذکر شده است ، تعداد کم ساختمان های مسکونی و جمعیت کمتر از آلمان شرقی است. این امر امکان تشکیل موسسات مالی پایدار و مستقل و دستیابی به نرخ بالای نوسازی را مانع می شود. در آلمان ، در ابتدا ، مقدار قابل توجهی بودجه می توانست در برنامه نوسازی سرمایه گذاری شود ، زیرا افراد زیادی بودند که می خواستند پروژه ها را اجرا کنند. پروژه های بعدی با بودجه ای که به عنوان بازپرداخت وام دریافت شده بود ، تأمین مالی شدند (Jörling، 2018). در این راستا ، روسیه امیدوارتر برای سازماندهی مجدد گسترده است.
برای کشورهای اتحادیه اروپا انگیزه نوسازی ساختمان ها بهبود بهره وری انرژی در اقتصاد ، کاهش وابستگی به صادرات انرژی و اثرات زیست محیطی است. در روسیه این موضوعات در دستور کار نیست. اما کیفیت ساختمان های مسکونی دوره اتحاد جماهیر شوروی همیشه در حال خراب شدن است. طبق نظرسنجی از سهام مسکن در شهر اوفا ، دوره کار بدون مشکل برای 60-70٪ از ساختمانهای پانل فقط 15 سال است (ساموفیف ، 2018). پس از آن ، ممکن است خطر ریزش بخشی از پانل های دیواری ، که سازه های پشتیبانی ساختمان هستند ، باشد. برای حفظ آنها ، لازم است اقدامات سازماندهی مجدد جامع انجام شود. عایق حرارتی نماها روند یخ زدگی و ذوب سالانه سازه های دیواری را متوقف می کند ، به همین دلیل وضعیت آنها بدتر می شود. امروز در روسیه ، به یک برنامه گسترده برای بازسازی ساختمان های چند آپارتمانی با ابزارهای پشتیبانی مالی نیاز است.
نیاز به یک مدیر حرفه ای برای سازماندهی مجدد سازماندهی
کارشناسان IWO خاطرنشان می کنند که جوامع مالکیت خصوصی در کشورهای پسا سوسیالیست اغلب در مورد مقاوم سازی انرژی ساختمان ها ناتوان هستند. ساماندهی مجدد فرآیندی پیچیده و دارای خطرات زیادی برای صاحبان آن است. در مراحل اول نیاز به هزینه های مالی است. اما در عین حال ، هنوز مشخص نیست که آیا دستیابی به نتیجه امکان پذیر است. یک اشتباه در هر یک از مراحل (مفهوم ، طراحی ، کارهای ساختمانی) می تواند به این واقعیت منجر شود که اهداف توانبخشی محقق نخواهد شد.
به همین دلیل است که موضوع نوسازی ساختمان فقط مسئله تأمین اعتبار نیست. جامعه مالکین به پشتیبانی سازمانی نیاز دارند.
سازمان بازسازی ساختمان شامل مراحل زیر است (Smaidžiūnas ، 2018):
• تهیه مفهوم بازسازی ساختمان.
• تشکیل جلسه عمومی مالکان و تصمیم گیری در مورد سازماندهی مجدد.
• برگزاری مناقصه برای تهیه اسناد پروژه ؛
• پشتیبانی از روند تهیه اسناد پروژه ؛
• برگزاری مناقصه برای کارهای ساختمانی ؛
• تأمین مالی کار (اخذ وام ، درخواست کمک هزینه).
• کنترل و پذیرش کارهای ساختمانی.
به عنوان مثال ، همانطور که در بالا توضیح داده شد ، تعداد خانه های شرکت کننده در این برنامه پس از شروع انتصاب مدیر خارجی در لیتوانی ، افزایش یافت (Smaidžiūnas، 2018). مکانیسم مهم دیگر توانایی تأمین هزینه های مدیریت پروژه از طریق کمک های بلاعوض بود.
آژانس های نوسازی برای مناطق مسکونی در آلمان
فرآیند بازسازی هنگامی پیچیده می شود که نه تنها به یک ساختمان منفرد ، بلکه به چندین بلوک یا به طور کلی قلمرو یک منطقه مسکونی مربوط شود.در این حالت ، لازم است منافع تعداد زیادی از شرکت کنندگان را همزمان کرده و همچنین بسیاری از فرآیندهای موازی را تنظیم کنید.
در آلمان ، یک ابزار "قلمرو سازماندهی مجدد" برای حل این مشکلات وجود دارد. قوانین آن در کد ساختمان گنجانده شده است. تصمیم در خصوص اختصاص این وضعیت به قلمرو توسط اداره شهر اتخاذ می شود. سپس شهر یک شرکت مستقل - "آژانس سازماندهی مجدد" استخدام می کند. وظایف آن شامل هماهنگی برنامه ها برای نوسازی ساختمان ها و زمین ها است. برای صاحبان شرکت هایی که بر اساس برنامه تدوین شده در فرآیند نوسازی شرکت می کنند ، توافق در مورد پروژه و دریافت وام و یارانه های ترجیحی آسان تر است.
آژانس های بازسازی نباید با شرکت های ساختمانی فعال در سایت مرتبط باشند. این شرط مهمی است که در قانونگذاری قید شده است. این تضمین می کند که در طول اجرای پروژه منافع ساکنان بر منافع سازندگان غلبه خواهد کرد.
"آژانس بهداشت" (آلمانی: Sanierungsträger) وظایف زیر را انجام می دهد:
• یک طرح تحول عمومی برای "منطقه بهداشت" (به آلمانی: Sanierungsgebiete) تدوین می کند.
• بحثهای عمومی را ترتیب می دهد و در مورد طرح با همه ذینفعان توافق می کند.
• سرمایه گذاری خصوصی و عمومی را هماهنگ می کند.
مسئول اجرای فعالیتهایی است که از بودجه تأمین می شود.
• مالکان را در اجرای پروژه درگیر می کند.
• به انجمن های صاحبان خانه کمک می کند تا در صورت لزوم (با هزینه اضافی) اقدام به بازسازی ساختمان کنند.
معرفی انواع جدید دارایی با تجدید فنی صندوق
رواج مالکیت خصوصی در ساختمانهای چند آپارتمانی برای حفظ شرایط فنی سهام مسکن در طولانی مدت چالشی است. انجمن های مالکیتی که در یک مرحله خاص ، 10 سال دیگر ، هنگامی که مراحل بعدی لازم است ، موفق بوده اند ، ممکن است به همان اندازه موثر نباشند. ناهمگنی اجتماعی در حال تبدیل شدن به مانع دیگری برای اقدام مشترک است. مسئله این است که "مالکانی که مایل و قادر به پرداخت هزینه های نوسازی خانه های خود هستند ، از نظر قانونی به رضایت صاحبان کم درآمد بستگی دارند" (BENN ، 2007). این امر بر رشد اقتصادی کل کشور تأثیر منفی می گذارد.
بنابراین ، لازم است که در مورد چگونگی معرفی اشکال جایگزین مالکیت در مناطق توسعه مسکن گسترده فکر کنیم: تعاونی ها و شرکت های مسکن ، که می توانند در طولانی مدت کارآمدتر عمل کنند.
در آلمان در دهه 90 میلادی. انگیزه برای ایجاد تعاونی های جدید مسکن در مناطق توسعه مسکن گسترده این بود که آنها می توانند برای مدرن سازی صندوق روی بودجه اضافی حساب کنند. سناریوی مشابهی را می توان در روسیه تحقق بخشید.
انتقال بخشی از سهام مسکن به مالکیت شرکت های مسکن می تواند در زمانی اتفاق بیفتد که وضعیت فنی ساختمان های موجود در این سرزمین به حداقل مقدار مجاز برسد و مالکان برای حفظ آن آماده انجام هیچ کاری نیستند. سپس ، در روند تجدید صندوق ، ممکن است نوع ملک تغییر کند - برخی از مالکان ممکن است مستأجر شوند و ترمیم شرایط فنی با هزینه شرکت مسکن اتفاق می افتد.
البته اینها فقط سناریوهای فرضی هستند. اما باید آنها را در نظر گرفت. استفاده از این مکانیزم ها نیاز به تجزیه و تحلیل دقیق ، انطباق با شرایط قانونی دارد. علاوه بر این ، اصلاح سیاست مسکن کشور به طور کلی مورد نیاز است. اگر ما در مورد روسیه صحبت می کنیم ، اول از همه ، خصوصی سازی رایگان باید متوقف شود و توجه بیشتری به حفظ موجودی مسکن موجود شود.
