ما در حال انتشار مقاله ای از نویسندگان پروژه "VIVA-Lefortovo" هستیم ، دانشجویان برنامه NLTR ، که با موضوع مورد تحریک قرار گرفتند ، پس از تحصیل در گروه "تیم 123" متحد شدند و کار خود را ادامه دادند. ماهیت پروژه پیشنهادی برای توسعه یکپارچه بخشی از منطقه لفورتوو است که امروزه از مناطق صنعتی بیکار پر شده و با کیفیت پایین محیط شهری مشخص می شود. در این مقاله ، اعضای گروه در مورد ایجاد بلوار عابر پیاده بین چکش و سیکل بحث می کنند ، که Don-Stroy قصد دارد آن را به مجتمع مسکونی Symbol ، مرکز دفاتر CROC و خاکریز Yauza تا سال 2025-2026 تبدیل کند. چنین بولوار اجازه پیاده روی از بزرگراه انتوزیاستوف را از طریق چکش سابق و سیکل تا گیاه بازسازی شده کریستال ، املاک Yauz استروگانوف و بیشتر در امتداد پل گمرک تا آن طرف رودخانه به خیابان نیژنیایا سیرومیاتنیچسکایا و آرتپلی می دهد. در همین حال ، Don-Stroy در جلسات عمومی که در آوریل 2015 برگزار شد ، یک پروژه تنظیم شده را ارائه می دهد که متفاوت از پروژه برنده است ، جایی که هیچ محور عابر پیاده در محل خط راه آهن وجود ندارد و بلوار داخلی در داخل مجتمع مسکونی Symbol ، بدون خروج شهر.
برای یادآوری ، مقام اول در رتبه بندی هیئت داوران برای مفهوم بازسازی Hammer and Sickle توسط پروژه MVRDV به دست آمد ، اما پس از آن ، با تصمیم توسعه دهنده ، پروژه طراحی LDA برنده اعلام شد.
در زیر مقاله ای از نویسندگان پروژه تحقیقاتی آورده شده است. ***
به عنوان بخشی از برنامه آموزشی "رهبران جدید توسعه سرزمینی" ، NLTR (این برنامه توسط MARSH و RANEPA سازماندهی شده است) ، ما منطقه شهری ، بخشی از منطقه لفورتوو را مطالعه کردیم. فارغ التحصیلانی که نسبت به سرنوشت منطقه بی تفاوت نیستند ، خود را در گروه تیم 123 سازماندهی کرده اند ، که به کار خود در پروژه VIVA-Lefortovo ادامه می دهد. ما سایت های مختلفی را شناسایی کرده ایم که تغییر مکان آنها می تواند کمک قابل توجهی در توسعه زیرساخت های منطقه کند و راحتی زندگی ساکنان فعلی و آینده را افزایش دهد ، برخی از این پیشنهادات مزایای ملموسی برای شهر دارند.
با استفاده از کار خود به عنوان مثال ، ما می خواهیم تعدادی از مسائل شهری را نشان دهیم ، و به مواردی توجه کنیم که اغلب هنگام توسعه پروژه ها در مناطق مشابه از چشم خارج می شوند:
- چرا اتصال مناطق در سطح محلی از حوزه دید طراح خارج می شود؟
- چگونه مناطق صنعتی سابق می توانند به طور ارگانیک در بافت شهری موجود قرار بگیرند؟
- چرا کیفیت کلی محیط شهری در سطح پایینی است؟
- به عنوان اقتصاد شهرستان ، از جمله آیا مقدار مبنای مشمول مالیات با بافت شهری ارتباط دارد؟
در مقاله خود ، ما به جنبه های نظری مسئله فرو نخواهیم رفت ، اما سعی خواهیم کرد با یک مثال خاص نشان دهیم که شرکت کنندگان از چه مکانیزم ها و چه منطق توسعه ای شهر را همیشه به بهترین شکل شکل نمی دهند.
ما بخشی از شهر را بین رودخانه یوزا ، بزرگراه انتوزیستوف ، خیابان کراسنوکازارمنایا در نظر خواهیم گرفت. این بخش است که ما به عنوان قلمرو VIVA-Lefortovo تعیین می کنیم ، برای این بخش تغییرات اصلی را پیشنهاد می دهیم.
این سایت به دلیل این واقعیت که مملو از مناطق صنعتی سابق است که دیگر به عنوان تولید عمل نمی کنند ، قابل توجه است ، کیفیت محیط و محیط اطراف در سطح پایین است ، بسیاری از سایت های متروکه خالی وجود دارد. در عین حال ، این قلمرو دارای یک منبع قابل توجه برای توسعه کیفی جدید است: وجود اماکن تاریخی قابل توجه در شرایط خوب ، مجاورت رودخانه و مجموعه وسیعی از مناطق سبز ، مجاورت با مرکز و مراکز حمل و نقل. علاقه کسب و کار و توسعه دهندگان به توسعه سایت قابل توجه است: چهار بازیکن اصلی علاقه خود را به اشیا on موجود در سایت ابراز کرده اند.
انعکاس تغییرات آینده را می توان قبلاً مشاهده کرد: کارخانه Kristall در حال تبدیل شدن به یک خوشه هنری است ، قلمرو کارخانه Hammer and Sickle در حال آماده سازی برای توسعه مسکن است ، گروه شرکت های مورتون فروش آپارتمان ها را در یک مجتمع مسکونی در سایت گیاه سابق Almaz-Antey.
بیایید نگاهی دقیق تر به پروژه محله مسکونی Symbol ، پیشنهاد شده توسط Don-Stroy در قلمرو گیاه سابق Serp و Molot ، به عنوان غالب و در طولانی مدت به طور قابل توجهی در توسعه قلمرو تحت تأثیر قرار دهیم. بحث و گفتگو در مورد این پروژه از سال 2012 آغاز شد و در نتیجه ، شهر به سازنده پیشنهاد داد تا یک مسابقه بین المللی برای توسعه یک مفهوم معماری و برنامه ریزی شهری برای توسعه قلمرو کارخانه برگزار کند. هدف از این مسابقه "انتخاب مفاهیم معماری و برنامه ریزی شهری برای ایجاد یک واحد شهری چند منظوره با زیرساخت توسعه یافته ، ادغام شده در بافت شهری و تأمین نیازهای توسعه پایدار محیط زیست" است.
با توجه به نتایج این مسابقه ، پنج پروژه ارائه شده است ، طرح های مربوط به آنها در زیر آورده شده است. چهار مورد از این پروژه ها مسیر پیاده رو را در امتداد مسیرهای ریلی سابق حفظ می کنند. این یک راه حل واضح است زیرا این ارتباط بین مناطق کوچک را فراهم می کند ، دسترسی مستقیم به رودخانه یوزا را برای ساکنان آینده فراهم می کند ، و همچنین دسترسی مستقیم به مکان های فرهنگی منطقه: املاک استروگانوف ، خوشه هنر کریستال ، مجموعه برق آبی Syromyatnichesky با یک پارک مجاور ، قلمرو Artplay.
در هر یک از پروژه ها ، مسیرهای راه آهن به عنوان یک محور عابر پیاده ذخیره می شود.
در مورد پروژه پیشنهادی برای تصویب ، تصمیم گرفته می شود که این اتصال در قلمرو ساختمان برداشته شود و به جای مسیرها ، محله های مسکونی ساخته شود. چنین راه حلی امکان استفاده از پیش شرط های موجود برای توسعه منطقه را از بین می برد ، و بیشتر برای جدا شدن از بافت شهری حاکم کار می کند.
می توان فرض کرد که چنین تصمیمی توسط سازنده به این دلیل است که اطراف آن
قلمرو با سطح مطلوب توسعه آینده مطابقت ندارد - کلاس تجاری. هر توسعه دهنده ای در درجه اول به سود خود علاقه مند است و به هیچ وجه موظف نیست که قلمرو گسترده ای را که در مجاورت سایت خود است ، بزرگ جلوه دهد.
پیشنهاد تیم 123 این است که مسیر موجود را حفظ کند ، یک اتصال عابر پیاده منفرد ایجاد کند ، "بلوار کوچک" ، که در سایت قبلی ایجاد می شود
ریل راه آهن. بلوار جدید همزمان چندین بلوک منطقه را ادغام کرده و دسترسی مستقیم به خاکریز را فراهم می کند. ***
با این حال ، شهر دقیقاً از پروژه هایی که به طور ارگانیک در بافت شهری قرار می گیرند ، بهره مند می شود. اگر پروژه ای اجرا شود که چنین روابطی را از بین ببرد ، مسکو خطر پراکنده تر شدن مناطق را فراهم می کند ، که این یک ضعف قابل توجه در روابط هم افزایی است. در این پروژه دسترسی عابران پیاده به مراکز جذب منطقه (خاکریز ، کریستالو ، آرتپلی و …) دشوار است. طرح توسعه انتخاب شده باعث تحریک ترافیک خودرو و تشدید تنش های ترافیکی در منطقه می شود.
به طور جداگانه ، ما می خواهیم در مورد م componentلفه اقتصادی چنین تصمیماتی برای شهر بحث کنیم. با استفاده از مثال این سرزمین ، ما تصمیم گرفتیم هنگام اجرای دو سناریو گزینه هایی را برای توسعه اقتصاد منطقه در نظر بگیریم: ضمن حفظ وضعیت موجود و هنگام سازماندهی بلوار جدید عابر پیاده به جای مسیرهای راه آهن.
ما بخشی از جاده را از خیابان تجزیه و تحلیل کردیم. شافت Zolotorozhsky به گیاه Kristall. این سایت اکنون متروک شده است ، که عمدتا توسط ساکنان حاشیه ای استفاده می شود ، زیرا برای گشت ها به سختی قابل توجه است. در همان زمان ، عابران پیاده مجبور می شوند از این قسمت از خط راه آهن به عنوان محل عبور از خیابان های Volochaevskaya و Zolotorozhsky Val استفاده کنند. ارتباطات بسیار کمی بین خیابانهای اصلی منطقه وجود دارد و مردم در زمان کنونی حتی از چنین مسیر نامناسبی استفاده می کنند. بخشهایی که در امتداد مسیرها قرار دارند رها شده و کم استفاده می شوند. استثنا قلمرو شرکت CROC است که در مجاورت مسیرها است اما شرکت با حصار بلند با سیم خاردار تا آنجا که ممکن است خود را از مسیرها نرده کشی می کند.
اگر پایه مالیاتی جمع آوری شده از مناطق مجاور را تحلیل کنیم ، تقریباً 50-70 میلیون روبل است. در هر سال (محاسبه براساس مالیات زمین و مالیات بر املاک بود). قسمت عمده این مبلغ به مرکز دفاتر شرکت CROC تعلق می گیرد. بقیه سرزمین های مجاور عملاً پول به شهر نمی آورند ، زیرا با تعیین ، یک منطقه صنعتی هستند ، به عنوان مثال ارزش کاداستر آنها 4.5 برابر کمتر از ارزش زمین با هدف ، به عنوان مثال ، برای تجارت است.
بعلاوه ، ساختمانها در سرزمینهای مجاور در لیست اشیایی که مالیات املاک برای آنها محاسبه می شود ، لحاظ نمی شوند. از این تجزیه و تحلیل نتیجه می گیریم: اگر شهری بتواند مهارت انتقال زمین به عملکردهای مهم اجتماعی را تحریک کند ، به ویژه در مناطق مستعد چنین تغییراتی ،
می تواند درآمد حاصل از این زمین ها را به میزان قابل توجهی افزایش دهد.
منطقه در امتداد ریل های راه آهن پتانسیل بالایی برای چنین مواردی دارد
بازسازی در عین حال ، در صورت افزایش قابل توجهی پتانسیل افزایش می یابد
ارتباط مستقیم با منطقه مسکونی آینده. در این حالت ، ممکن است مجموعه مالیات پیش بینی شده از مناطق مجاور به 160-200 میلیون روبل رشد کند که 3-4 برابر بیشتر از وضعیت فعلی است.
بنابراین ، علاوه بر تأثیر مستقیم اقتصادی ، شهر از شر یکی از مکانهای ناخوشایند منطقه خلاص می شود و آن را به یک مرکز جذابیت ، بلوار عابر پیاده ، اتصال با رودخانه ، خاکریز سبز ، دسترسی به مراکز هنری Crystal و Artplay. ما پیشنهاد می کنیم بلوار جدید را "بلوار کوچک" بنامیم و با این نام یادآوری کنیم که دفتر KROK و نانوایی در مجاورت مسیرهای راه آهن قرار دارند.
توسعه دهنده ، در صورت اجرای این پیشنهاد ، مزایای قابل توجهی نیز خواهد داشت: بلوار جدید برای تراز کردن محیط کار ، جذابیت و ایمنی بیشتر را برای ساکنان آینده فراهم می کند. بلواری با نگهداری خوب ، دسترسی به رودخانه و اشیا of فعالیت خلاقانه ، نمایش قابل توجهی از رفاه منطقه نسبت به کلاژ عکس در بروشورهای تبلیغاتی است. علاوه بر این ، ما اطمینان داریم که چنین تصمیماتی بر هزینه آپارتمان خود در مجتمع های مسکونی در دست ساخت تأثیر می گذارد.
به عنوان بخشی از پروژه خود ، به منظور ترویج راه حل های پیشنهادی ، ما به طور فعال با مقامات و استفاده کنندگان از اراضی قطعه هایی که پیشنهاد تغییر آنها را داریم تماس می گیریم. اجرای چنین راه حل هایی بدون ایجاد تعامل بین شرکت کنندگان مشخص غیرممکن است. طبق فرض ما ، بسیاری از نقاط درد در شهر می تواند از طریق اجرای پروژه هایی متمرکز بر منابع و پتانسیل شهر ، بافت شهری از قبل ایجاد شده و شکل گیری روابط هم افزایی حل شود.
ما می خواهیم با استفاده از مثال پروژه VIVA-Lefortovo ، رویکرد جدیدی را برای حل مشکلات شهری با تمرکز بر به حداکثر رساندن پتانسیل سرزمینی که به طور طبیعی شکل گرفته و با تمرکز اساسی بر اتصال زمین ها ، پیشنهاد و اجرا کنیم. ***
آنالوگ های موفق در جهان برای تبدیل مسیرهای ریلی:
پارک های لاین ، نیویورک
خط راه آهن سابق به یک پارک تبدیل شد ، که به یک نقطه جدید تبدیل شد
جاذبه شهر. با تشکر از این تحول ، معلوم شد که افسردگی را احیا می کند
قلمرو شهری که تولید صنعتی از آن خارج شده است. مه دود شهری
جذب سرمایه گذاران ، مشاغل ، ساکنان جدید به مناطق اطراف.
برآورد ورودی سرمایه گذاری های اضافی در این منطقه 4 میلیارد دلار برآورد شده است ، افزایش واقعی جمع آوری مالیات بر املاک در سال 100 میلیون دلار افزایش یافته است ، که هم اکنون هزینه های ایجاد پارک را جبران کرده است. بیشتر>
گودز لاین ، سیدنی
پروژه ای برای تبدیل یک منطقه متروکه و مسیرهای ریلی به یک مسیر عابر پیاده. این مسیر به یکی از جاذبه های اهالی شهر ، گردشگران ، دانشجویان دانشگاه های اطراف تبدیل شده است. اجرای پروژه پس از برقراری مشارکت بین شش صاحب زمین مجاور ، مقامات و سازمان های عمومی امکان پذیر شد.این تسهیلات کمتر از یک سال پیش به بهره برداری رسیده است ، اما در حال حاضر توسعه تجارت در سرزمینهای مجاور را تحریک کرده و همچنین بر تقاضا و هزینه مسکن در اطراف تأثیر قابل توجهی گذاشته است. جزئیات 1 و 2.
تیم 123 روی مقاله کار کرد:
مارینا رینگولد - مدیر پروژه.
تجربه در زمینه توسعه تجارت ، توسعه شبکه های شریک ، راه اندازی مناطق جدید تجاری.
آنا کساتکینا تحلیلگر پروژه است.
تجربه در مشاوره املاک و مستغلات ، ارزیابی کسب و کار.
اولیانا پیانکووا جامعه شناس این پروژه است.
تجربه در زمینه تحقیقات جامعه شناسی ، انجام مبارزات انتخاباتی.
اولگ راسپوپوف معمار پروژه است.
تجربه در معماری و طراحی. سرپرست مسابقه توسعه مفهوم پارک "پاتریوت" ، متولی مدرسه "مبانی آینده معماری"
تجسم:
اولگ راسپوپوف ، آدیل آژیف ، انتشارات توسعه دهنده.
